Приобретение новой квартиры по переуступке прав: нюансы и скрытые моменты

Почти 11 % жилых помещений, построенных в столице за прошлый год, приобретались по договорам, определяющим переуступку прав. Подобные сделки отличаются особой специфичностью, имеют определенные риски, про которые и поговорим сегодня.

Переуступка прав на новую квартиру – что это такое?

Жилье в строящемся доме можно купить обычным путем, заключив договор на долевое участие (ДДУ), или через так называемую цессию – переуступку прав требований (ППТ). В связи с тем, что во время заключения такой сделки квартиры пока нет, имеется в виду переустановка прав на договорной объект, который появится в перспективе. Получается, что покупатель становится дольщиком, выступающим продавцом, и выполняет его обязательства. Подобные и другие действия становятся причиной появления определенных рисков, и все же, именно заключение договора переуступки зачастую становится лучшим вариантом покупки квартиры.

В чем заключается выгода использования переуступки?

Обычно договоры ППТ характерны для покупки недвижимого имущества с данными, подходящими покупателю. К примеру, требуется купить квартиру на четыре комнаты на нижнем этаже, а такие варианты давно закончились, потому что уже выкуплены либо распределены иными способами. Тогда обращаются к инвестору, предвидевшему усиление спроса на эти варианты и заблаговременно заключившего договор, которым установлены права на 4-х комнатные помещения. В результате покупателю достается искомый вариант, но стоимость его выше.

Кто является продавцом жилья при переуступке

Продавцы недвижимости через ППТ делятся на три категории. Самой большой считается группа упомянутых выше инвесторов, покупающих строящееся жилье с его последующей перепродажей. К ним относятся частники, манипулирующие некоторым количеством квартир, либо большие компании, владеющие большим количеством квартир.

К очередной категории относят подрядные организации, предоставляющие собственные услуги нанимателям. Девелоперы проводят с оплату жилым фондом, который в последующем перепродается через переуступку.

В отдельную группу вошли простые граждане, приобретающие жилье в собственное пользование, но вынужденные переуступать его по определенным причинам.

Порядок проверки ДДУ до момента оформления переуступки

В случае стандартной сделки с квартирами внимательно изучают документы, подтверждающие право на собственность, а в момент подписания договора переуступки уточняется ДДУ, оформленный между девелопером и продавцом. Такой договор должен регистрироваться в ЕГРН, иметь в обязательном порядке штамп, подтверждающий, что госрегистрация документа выполнена. Если таковая отметка отсутствует, покупать ее по ППТ не рекомендуется. Второй немаловажный момент – отсутствующий залог прав по договору на долевое участие: необходимо удостовериться, что его на самом деле нет. Наличие залога может быть подтверждено одной из двух печатей, одна из которых сообщает о проведении государственной регистрации залоговых прав по ДДУ, а вторая говорит о том, что государственная ипотека регистрацию прошла. При наличии подобных отметок от дальнейшего проведения сделки рекомендуется отказаться и искать другие варианты.

Необходимо удостовериться, что продавцом переведена вся сумма, причитающаяся застройщику и указанная в договоре ДУ. В ином случае уступка прав не осуществляется, либо на подобную сделку потребуется согласие девелопера, потому что выполняется переуступка не только прав продающего лица, но и его долговые суммы. Следует также изучить особенные моменты, связанные со строительством многоэтажного дома, чтобы правильно представлять себе шансы своевременной сдачи его в эксплуатацию.

Немаловажный момент: арендный срок на землю, где строится дом, должен превышать намеченный период его ввода в эксплуатацию.

Оформление договора по переуступке

Юридические услуги на сопровождение сделок с недвижимостью по переуступке прав или приобретению обычным способом практически одинаковы. Договор обязательно регистрируется в ЕГРН, для выполнения такого действия обе стороны обращаются с соответствующим заявлением в Росреестр через МФЦ. К заявлениям прикладывают договор на переуступку прав требования (три экземпляра), оплачивают государственную пошлину. Весь список документов, необходимых для заключения сделки, выглядит так:

• паспорт или другой документ, подтверждающий вашу личность;
• квитанция на уплату госпошлины;
• ДДУ, зарегистрированный в ЕГРН;
• договор на ППТ, оформленные к нему дополнения;
• согласие от супруга, в случае, когда жилье приобретается совместно;
• согласие от органов опеки на оформление ППТ с несовершеннолетними либо недееспособными;

Юридические услуги по оформлению договоров, как правило, берут на себя застройщики, потому что они в первую очередь интересуются правильностью оформляемой документации.

Опасности, поджидающие покупателей квартир по переуступке

Главный фактор неопределенности заключается в том, что покупатель получает не только право, но и наделяется обязанностями продавца по оформленному им ДДУ. К примеру, если перечислены не все деньги на счет застройщика, оставшийся долг будет выплачивать покупатель. По этой причине юристы рекомендуют покупателю проверять платежки, подтверждающие, что все расчеты с девелопером проведены в полном объеме. Следующий фактор – надежность, потому что договор можно оформить, а объект никогда не построится.

Покупая жилое помещение по ППТ, следует понимать, что покупаются права, указанные в первоначальном ДДУ. Выплаченная стоимость в большинстве ситуаций ниже перечисляемой покупателем. И если придется доказывать свою правоту в суде, базовая стоимость будет определяться по цифре, указанной в договоре ДДУ.