Продав жилье, собственники не торопятся его освобождать

Рассмотрим реальную ситуацию, в которой оказались покупатели.

Клиенты приобрели жилое помещение, с продавцом окончательно рассчитались 25 февраля. Согласно заключенному договору, бывшему собственнику предоставлено десять дней со дня получения всей суммы на освобождение жилья и передачу ключей. В связи с тем, что они не смогли купить себе новую квартиру, в последний день, определенный договором, владелец отказался отдать ключи, мотивируя тем, что сделка по покупке состоится через несколько дней, после чего и будет произведен переезд. Такое положение дел по определенным причинам не устраивает покупателя и договориться никак не удавалось.

Что предпринять в подобной ситуации?

Главное, чтобы не случилась продажа недвижимости двум покупателям одновременно, остальное – решаемо.

Чтобы не стать жертвой таких обстоятельств на рынке жилых помещений, участвующие в сделке стороны согласовывают реальные сроки освобождения помещения еще до момента сделки и оформления договора.

В подобных ситуациях аналогичные сделки осуществляются в виде альтернативных: лицо, продающее квартиру, оформляет на сделку договор и тем же днем заключает такой же документ на приобретение нового жилья с будущим продавцом. В этом случае каждому участнику сделки предоставляется возможность согласовать сроки реального освобождения каждого жилого помещения, чем снижается риск возникновения конфликтных ситуаций.

По п. 1 ст. 556 ГК, когда другое не предусматривается законодательно либо договорами, обязанность продающего по освобождению недвижимости в ведение покупателя является выполненной с момента вручения упомянутой недвижимости покупателю и оформления документа, подтверждающего сделку.

Уклонения любой из сторон от подписания договора на передачу жилой недвижимости в соответствии с условиями, оговоренными в договоре, является отказом продавца от выполнения обязательств по передаче имущества, а покупателя, соответственно, от обязанности приемки недвижимости.

П. 1 ст. 235 ГК определяет, что право на владение прекращается в момент отчуждения собственником имеющегося имущества стороннему лицу. П. 1 ст. 551 ГК предусматривает, что переход в ведение покупателя права на собственность в соответствии с заключенным договором подтверждается регистрацией в государственном органе.

Обязательства продавца по договору

Отсюда следует, что если вы считаетесь владельцем купленной квартиры, и право собственности зарегистрировано в Росреестре, вы имеете возможность обращаться в судебный орган с заявлением на тот факт, что продавец не выполняет свои обязательства по передаче помещения. Так как условия договора не выполняются продавцом, и изменение договора купли-продажи квартиры не оформлялось, вы имеете полное право потребовать, чтобы суд отобрал квартиру у продавца и передал ее вам, как это было оговорено в договоре на сделку.

Истребуя имущество из незаконного владения, покупатель пользуется правом истребовать от лица, знавшего, что его действия незаконны, возвращения либо возмещения затрат, которые этим лицом были извлечены или планировались к извлечению за период владения.

Естественно, в определенной ситуации появляется возможность решать такой вопрос в суде. Но пока проводится процедура, продавец успевает приобрести новое жилье и физически освобождает проданную вам недвижимость.

В подобной ситуации рекомендуется прийти к мирной договоренности, сойтись на некоторой денежной компенсации за несогласованность в действиях, разъяснить продавцу, что действия его незаконны, ознакомить нарушителя с правовыми последствиями.

Есть еще один момент

Продавец не догадывается, что, если иного в договоре не предусмотрено, риск гибели либо повреждения недвижимости переходит на нового владельца с момента, когда продавец исполняет свои обязательства по передаче жилого помещения. Следовательно, любой ущерб, причиненный протечкой, пожаром и т. п за время, когда помещение занимал продавец, возмещается им.

До того, как наступит день, на который назначено подписание предварительного договора купли-продажи, уведомите продавца официально, что им не исполнены договоренности, определите очередную дату оформления передаточных документов и освобождения квартиры.

Возможно истребовать освобождение квартиры в более жесткой форме, уточнив в уведомлении день и точное время выселения. Официальное уведомление направляется в виде телеграммы или письма по почте. Опись вложения в этом случае обязательна.

Высылать подобные извещения продавцу рекомендуется по адресу, где находится квартира, и по месту регистрации личности, указанному в договоре, если оно с адресом спорной жилплощади не совпадает. Неплохо, если к назначенному на выселение часу прибудет участковый.

Остались вопросы?

Наши специалисты ответят по т. +7(495) 532-97-67